Число сделок по продаже торговой недвижимости в Нижнем Новгороде сократилось на треть

Дата создания 10.03.2016 15:44:23

Дистанция между ожиданиями покупателей и продавцов офисной недвижимости за год значительно выросла. В то же время, появилось невиданное по своей щедрости предложение от одного крупного арендодателя.

Рынок коммерческой недвижимости, как и другие рынки, претерпевает определенные изменения, связанные с происходящими в экономике процессами. "Хотя я бы не называл эти изменения кризисом, но есть целый ряд вызовов, на которые отдельные сектора экономики реагируют по-разному", - говорит генеральный директор ГК «Триумф» Борис Горелик:

"Поскольку выручка от сдачи недвижимости в аренду падает, это приводит к необходимости либо снижать ставки, либо высвобождать избыточные ресурсы недвижимости (основные фонды) как нецелесообразные и неэффективно используемые. То есть рынок коммерческой недвижимости напрямую затронула проблема поиска эффективности в новых условиях. В разных сегментах всего этого массива (офисная, торговая, промышленная, складская), называемого коммерческой недвижимостью, процессы идут с разной скоростью, хотя вектор у них примерно одинаков – снижение выручки с 1 кв м".

Генеральный директор компании IDEM – консультанты по торговой недвижимости Екатерина Гресс подтверждает, что говорить об «оттепели» на рынке коммерческой недвижимости как таковой не приходится, торговые сети продолжают занимать выжидающую позицию, однако настроение ритейлеров все же меняется. Рынок выходит из шокового состояния, игроки подстраиваются под изменившиеся обстоятельства и учатся работать в сложившихся реалиях:

"Понимая, что выход из кризиса произойдет не в ближайшее время, стратегия выжидания уже не кажется такой эффективной. Ритейлеры осторожно строят дальнейшие планы по развитию, сдерживает их чаще всего отсутствие достаточного количества собственных финансовых ресурсов для их осуществления и неготовность идти на риски".

Екатерины Гресс напомнила, что в 2015 г. в Нижнем Новгороде начали работу несколько новых объектов (ТРЦ «Небо», «Жар-птица», «Крым», «Олимп», «Звезда»). Это позволило вывести регион в лидеры по уровню обеспеченности качественными торговыми площадями.

"Этот показатель сегодня в Нижнем Новгороде равен 622 кв.м на 1000 человек, что позволяет говорить о высокой конкуренции среди объектов. Для того, чтобы не потерять покупателей торговые центры все чаще прибегают к реконцепции".

Обеспеченность качественными торговыми площадями

Город
Численность населения, тыс. чел.
Обеспеченность торговыми площадями кв.м. / тыс. чел

Санкт-Петербург
5 192
715

Екатеринбург
1 428
656

Нижний Новгород
1 277
622

Самара
1 172
580

Москва
12 198
470

Казань
1 206
360

Уфа
1 106
358

Примеч.: Показатель свыше 450 кв.м на 1000 чел говорит о достаточной обеспеченности качественными торговыми площадями и высоком уровне конкуренции между ними

Если говорить о торговой недвижимости, то сокращению выручки здесь способствовало увеличение объема торговых площадей (не повсеместно, а преимущественно в Нижнем Новгороде), говорит Борис Горелик. Сейчас эта тенденция потихоньку затухает, вводятся в эксплуатацию те объекты, которые начали строиться 2-3 года назад, строительство новых не ведется. Это с одной стороны. С другой стороны платежеспособный спрос, как и уровень платежеспособности населения, падал. Сокращение выручки привело к снижению привлекательности инвестиций в 1 кв. м. Это видно по числу сделок по продаже торговой недвижимости – их количество за последний год неуклонно снижалось и в итоге сократилось примерно на треть.

"При этом торговая недвижимость – это самый оживленный сегмент рынка коммерческой недвижимости и его проседание является сигналом для всех участников. Все эти процессы происходили на фоне активности банков по привлечению депозитов. У инвесторов был выбор, и они какую-то значительную часть денег принесли банкам. Депозиты конца прошлого года - начала этого года были «вкусными» и они оттянули часть инвестиций, которые в альтернативе могли быть направлены на рынок коммерческой недвижимости".

Екатерина Гресс продолжает, что на рынке Нижнего Новгорода появилось большое количество свободных площадей, их предложение остается выше, чем спрос, при этом ставки аренды продолжают свое снижение. Все также остается актуальным вопрос пересмотра договоров аренды, валютные договоры уже не заключаются или переведены в рублевый эквивалент, активно внедряется работа по проценту от оборота, когда начисление арендной платы напрямую зависит от выручки арендатора.

"Нехватки площадей на рынке коммерческой недвижимости не наблюдается, но качественные торговые помещения имеют большую ликвидность и привлекательность", - добавляет она.

Что касается офисной недвижимости. По словам Бориса Горелика, в этом "сегменте" рынка происходили примерно такие же процессы, как и в сегменте торговой недвижимости: крупные покупатели ушли, а арендаторы стали высвобождать площади. Идет борьба за оптимизацию расходных бюджетов. Арендодатели, в свою очередь, бросились в рынок в попытке заполнения свободных площадей или к уже существующим арендаторам в попытке их удержания.

"Несмотря на то, что статистика показывает снижение уровня арендных ставок на 10-15%, за счет скрытых скидок размер ставок упал сильнее. Кроме того, снизился разовый объем арендных заявок. Если в развивающемся рынке заявки и на 3 и на 5 тыс. м для какой-нибудь новой федеральной компании были не редкостью, то сейчас это скорее исключение, чем правило, появляющееся в процессе попыток оптимизации и давления на уже имеющегося арендодателя.

"То есть компания говорит: «А давайте-ка найдем 3,5 тыс. кв. м площадей». Риелтор начинает суетиться, искать, на рынке появляется флажок поиска трехтысячного арендатора, а на самом деле сделки не будет. Арендатор включает этот инструмент, чтобы прогнуть арендодателя на допскидку в 10-15%. Соответственно, в сегменте офисной недвижимости остались либо некрупные инвесторы с закрывшимися дорогими депозитами либо хищники-скупщики активов, готовые выручить падающий бизнес и не способные эффективно оперировать имеющимися площадями. Но говорить, что рынок пуст и никому и ничего не надо – нельзя. Просто дистанция между ожиданиями покупателей и ожиданиями продавцов за последний год значительно выросла. Покупатели требуют скидок, скупщики требуют не просто скидок, а мега-скидок, они требуют крови, а относительная часть продавцов пытается сдать площади по вчерашним ценам и кому-то это даже удается. Те продавцы, которые это понимают и шагают в ногу с сегодняшним днем, у них все получается и все сдается в аренду. А попытка обмануть заканчивается потерянным временем и иногда, в 3% случаев – счастьем "Обмануть удалось".

Борис Горелик также отмечает интересный маркетинговый ход (необычный для запаздывающего рынка Нижнего Новгорода), который был сделан одним крупным арендодателем очень крупного вновь возведенного здания в Нижнем Новгороде.

"Предприниматель стал предлагать площади в аренду бесплатно на два года. Нужно лишь платить коммунальные платежи. То есть появились предложения, невиданные с точки зрения щедрости вчерашнего или позавчерашнего дня. По сути, офисное здание – это гостиничный фонд для бизнеса. Ты должен его сдать полностью готовым, с тапочками в углу. У нас так не принято – у нас считают, что сами вложат, сами отремонтируют, сами обставят. А в данном случае арендодатель готов ничего не получать два года, только чтобы его здание задышало. Характерная картинка была в Прибалтике в кризис 2008 г. – аренда за коммуналку была очень популярным инструментом, с тем, чтобы из кармана деньги не "выдувало".